Dal 2013 il Codice civile stabilisce che il regolamento di condominio non può vietare di tenere animali domestici. Sull'assemblea la giurisprudenza è concorde; sul regolamento contrattuale i tribunali sono divisi e la Cassazione non si è ancora espressa. Il quadro aggiornato, e le regole di convivenza che restano valide.
di Marzia Novelli - Foto: Shutterstock
Secondo il Rapporto Assalco-Zoomark 2026, più della metà delle famiglie italiane, il 54,5%, vive con almeno un animale domestico. Molte di queste famiglie abitano in condominio, dove la convivenza tra chi ha un cane o un gatto e chi non lo ha è una delle fonti di discussione più frequenti. E una domanda torna spesso nelle assemblee: il condominio può vietare gli animali?
La risposta breve è che, nella maggior parte dei casi, no. Quella completa richiede di distinguere tra diversi tipi di regolamento e di tenere conto di una giurisprudenza che, su un punto, è ancora in movimento.
1. Cosa dice la legge: l'articolo 1138 del Codice civile
La norma di riferimento è l'articolo 1138 del Codice civile, che disciplina il regolamento di condominio. La riforma del condominio, la legge n. 220 del 2012 entrata in vigore nel giugno 2013, vi ha aggiunto un ultimo comma: le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Prima della riforma la questione era affidata soprattutto alla giurisprudenza. Già nel 2011, con la sentenza n. 3705, la Corte di Cassazione aveva stabilito che il divieto di tenere animali negli appartamenti limita le facoltà del proprietario sulla sua abitazione e non può essere introdotto a maggioranza: la delibera che lo approva senza l'unanimità è nulla.
Nel testo della riforma il legislatore ha usato l'espressione "animali domestici", più ampia rispetto agli "animali da compagnia" di cui si parlava nelle prime versioni del testo. Secondo diversi commentatori, la norma va letta come espressione di un'evoluzione nel modo in cui l'ordinamento considera il rapporto tra persone e animali.
Un dato che fa riflettere Il 54,5% delle famiglie italiane convive con almeno un animale domestico, secondo il Rapporto Assalco-Zoomark 2026. La percentuale sale al 66,7% tra le famiglie con bambini. In un condominio, quindi, è statisticamente probabile che gli animali siano la regola, non l'eccezione.
2. L'assemblea condominiale può vietare gli animali?
No. Su questo punto dottrina e giurisprudenza sono sostanzialmente concordi. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza dall'assemblea dei condomini, non può contenere un divieto di possedere o detenere animali domestici. Una delibera che lo introduca è considerata nulla, e il singolo condomino può impugnarla davanti al giudice.
Secondo diversi commentatori, lo stesso ragionamento vale per i divieti "indiretti" che, nei fatti, impedirebbero di tenere l'animale: per esempio il divieto di farlo transitare nelle parti comuni per entrare e uscire di casa.
3. Il regolamento contrattuale: dove la giurisprudenza si divide
Il caso più complesso riguarda il regolamento contrattuale: quello predisposto in genere dal costruttore e accettato da tutti i proprietari al momento dell'acquisto, richiamato negli atti di compravendita. Avendo natura di contratto, può contenere limitazioni all'uso delle proprietà private, e per modificarlo serve l'unanimità.
La domanda è se il nuovo comma dell'articolo 1138 valga anche per questo tipo di regolamento. Le risposte dei tribunali sono state diverse.
• Una parte della giurisprudenza ritiene che la norma valga per qualsiasi regolamento, indipendentemente da come è stato adottato. In questa direzione va, per esempio, una sentenza del Tribunale di Cagliari del gennaio 2025, che ha considerato l'articolo 1138 applicabile sia al regolamento assembleare sia a quello contrattuale. Alcuni giudici hanno dichiarato nulle le clausole contrattuali di divieto in quanto contrarie a una norma di ordine pubblico, richiamando anche l'articolo 155 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo cui le disposizioni dei regolamenti in contrasto con l'ultimo comma dell'articolo 1138 cessano di avere effetto.
• Un'altra parte ritiene invece che il divieto riguardi solo il regolamento assembleare, e che il regolamento contrattuale, frutto della libera scelta di tutti i proprietari, possa ancora contenere limiti. Così si è espresso il Tribunale di Cosenza, con una sentenza pubblicata il 30 giugno 2026, e nello stesso senso una pronuncia di merito dell'ottobre 2025.
Come hanno osservato diversi commentatori, la Corte di Cassazione non ha ancora fornito un'interpretazione del nuovo comma introdotto nel 2012. Finché non lo farà, l'esito di una causa può dipendere dal tribunale e dal caso concreto.
AAA prima di acquistare casa Chi sta per comprare un appartamento in condominio e ha, o vuole avere, un animale fa bene a leggere il regolamento prima del rogito e a chiedere se sia di natura contrattuale. In presenza di una clausola di divieto, conviene chiedere un parere legale.
4. Cosa può fare il condominio: le regole di convivenza
Il diritto di tenere un animale non significa assenza di regole. Il condominio può legittimamente disciplinare il modo in cui gli animali vivono e si muovono negli spazi comuni, purché le regole non si traducano in un divieto di fatto.
Tra le disposizioni generalmente considerate legittime:
• obbligo di guinzaglio nelle parti comuni (scale, cortili, androni) e, quando previsto dalle norme locali, della museruola a portata di mano;
• obbligo di raccogliere le deiezioni e di mantenere puliti gli spazi comuni;
• limitazioni all'uso di giardini e aree verdi condominiali, per esempio aree dedicate o orari, purché non impediscano l'accesso all'abitazione;
• rispetto delle norme sui rumori molesti, comprese le fasce orarie di silenzio.
5. Cosa deve fare il proprietario dell'animale
Il diritto riconosciuto dall'articolo 1138 si accompagna a obblighi precisi. Il proprietario risponde dei danni causati dal proprio animale, secondo l'articolo 2052 del Codice civile, salvo che provi il caso fortuito. Rumori e odori che superano la "normale tollerabilità" possono essere contestati dai vicini in base all'articolo 844 del Codice civile, che riguarda le immissioni; nei casi più gravi possono configurarsi anche responsabilità penali, per esempio per disturbo del riposo delle persone.
Nella pratica, molte controversie nascono non dalla presenza dell'animale in sé ma da comportamenti specifici:
• abbai prolungati, spesso legati a cani lasciati soli molte ore o con ansia da separazione;
• sporcizia nelle parti comuni;
• cani liberi su scale e cortili;
• odori dovuti a una cattiva gestione delle lettiere o dei terrazzi.
Gli educatori cinofili e i veterinari comportamentalisti possono aiutare nei casi di abbaio eccessivo o di problemi legati alla solitudine: intervenire sul comportamento del cane è spesso il modo più efficace per prevenire una lite.
Nel 2026 il quadro sugli animali in condominio è chiaro su un punto e ancora aperto su un altro. L'assemblea non può vietare cani, gatti e altri animali domestici: lo dice il Codice civile e lo conferma la giurisprudenza. Sul regolamento contrattuale, invece, i tribunali danno risposte diverse e manca una pronuncia della Cassazione. In ogni caso, il diritto di vivere con un animale regge meglio quando chi lo esercita rispetta le regole di convivenza: guinzaglio, pulizia, attenzione ai rumori. È lì che, nella maggior parte dei casi, si decide se in un condominio si convive o si litiga.
Fonti
• Codice civile, art. 1138 (come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), art. 2052, art. 844; disp. att. c.c., art. 155
• Cass. civ., sez. II, n. 3705/2011 e orientamenti sull'art. 1138, MioLegale
• Diritto.it, la Cassazione non si è ancora pronunciata sul quinto comma
• Dequo, Tribunale di Cagliari n. 134/2025
• NT+ Diritto, Tribunale di Cosenza n. 960/2026
• Brocardi.it, la pronuncia di ottobre 2025 sul regolamento contrattuale
• Il Sole 24 Ore, nessun regolamento può vietare gli animali
• Rapporto Assalco-Zoomark 2026, sintesi
